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Mietminderung bei abweichender Wohnfläche

Nach einem Urteil des für Wohnungsmietsachen zuständigen Senats des Bundesgerichtshofes vom 24.03.2004 (VIII ZR 295/03) kann eine von den Angaben des Mietvertrages abweichende Wohnfläche einen Mangel der Mietsache begründen. Das ist immer dann der Fall, wenn die anrechenbare Wohnfläche mehr als 10% kleiner ist, als die im Mietvertrag vereinbarte Fläche. Ein Mietmangel liegt vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche erheblich von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche abweicht. Als erheblich wird die Abweichung angesehen, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% hinter der vereinbarten Wohnfläche zurück bleibt. Nach dem Urteil des BGH ist die vereinbarte Fläche ein Teil der Sollbeschaffenheit der Mietsache. Anders kann die Beurteilung jedoch ausfallen, wenn die vertragliche Vereinbarung gerade darauf abzielt, die Wohnfläche unabhängig von der tatsächlichen Größe verbindlich festzulegen. Im Falle der erheblichen Abweichung ist der Mieter überdies nicht verpflichtet, die geminderte Gebrauchstauglichkeit nachzuweisen. Dafür spreche bereits eine tatsächliche Vermutung.

Möglichkeiten des Mieters sind z.B. die Minderung der Miete, die Rückforderung zuviel gezahlter Miete oder diese zuviel gezahlte Miete von künftigen Mietzahlungen in Abzug zu bringen.

Der Minderungsanspruch kann jedoch nicht nur wegen Kenntnis, sondern auch wegen grob fahrlässiger Unkenntnis des Mangels bei Vertragsabschluss ausscheiden. Grob fahrlässige Unkenntnis setzt eine erhebliche, offensichtlich auffallende Wohnflächenabweichung voraus. Dies könnte z.B. bei einer Abweichung von 30 Prozent der Fall sein. Des weiteren kann einem Anspruch auf rückwirkende Minderung die bereits eingetretene Verjährung entgegenstehen.

Allerdings sollte der Miete bevor er die Miete mindert und gegebenenfalls Rückforderungsansprüche wegen zuviel gezahlter Miete geltend macht, einen Fachmann mit der Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche beauftragen, danach sollte der Rat eines Rechtsanwalts gesucht werden, um die konkreten Möglichkeiten des Einzelfalls zu besprechen.

Die Artikel sind sorgfältig recherchiert und geprüft. Trotzdem kann ich keinerlei Haftung für die im Text gemachten Angaben oder daraus erwachsende Folgeschäden übernehmen, insbesondere im Hinblick auf aktuelle Gesetzesänderungen. Lassen Sie sich im Zweifelsfall immer von einem Anwalt beraten.