Grundsätzlich ist es Aufgabe des Vermieters, für einen ordnungsgemäßen Zustand der Miet-sache, also auch für etwaig anfallende Schönheitsreparaturen zu sorgen. Dies ist der Grund-satz, der im Gesetz seinen Grund findet. In der Vielzahl der Mietverträge werden solche Renovierungsarbeiten (Schönheitsreparatu-ren) jedoch auf den Mieter abgewälzt. Allerdings sind dem Vermieter hierbei gewisse Grenzen gesetzt. So darf der Mieter nicht über die Maßen belastet werden, was den Umfang und die Häufigkeit der Renovierungsar-beiten betrifft.

Allein die Formulierung im Mietvertrag entscheidet, ob im Einzelfall der Vermieter oder der Mieter verpflichtet ist, die Wohnung zu renovieren und ob diese Klausel nicht unwirksam ist.

Enthält der Mietvertrag keine Klausel über die Schönheitsreparaturen oder ist die betreffen-de Bestimmung unwirksam (z.B. „starrer Fristenplan“), kann sich der Mieter sogar beim Auszug die Renovierung sparen.

Was sind Schönheitsreparaturen?
Unter Schönheitsreparaturen versteht man solche Reparaturen, die durch die normale Ab-nutzung der Wohnung während der Mietzeit notwendig werden.

• Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände
• Streichen oder Lackieren von Heizkörpern und Heizungsröhren
• Streichen oder lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen
• Ausbessern von Löchern in den Wänden oder Fliesen, die durch Dübel, Schrauben und Nägel entstanden sind

Beispiele unwirksamer Klauseln

• Farbwahlklausel „neutrale, deckende, helle Farben und Tapeten“ ist unwirksam (BGH VIII ZR 224/07 Urteil vom 18.06.2008) Vermieter dürfen bei einer formularmäßigen Schönheitsreparaturklausel ihren Mie-tern keine bestimmte Farbe für die Wohnung vorschreiben. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die nachfolgende Farbwahlklausel „Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen.“ unwirksam ist, da die Klausel dem Mieter nicht erst für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, sondern bereits während der Mietzeit vorschreibt, für die Schönheits-reparaturen helle, deckende und neutrale Farben zu verwenden. Während der Lauf-zeit des Mietverhältnisses hat der Mieter nach dem BGH jedoch kein anerkennens-wertes Interesse, den Mieter mit dieser Klausel einzuschränken.
• Ausführungsart von Schönheitsreparaturen (BGH VIII ZR 199/06 Urteil vom 28.03.2007) Die nachfolgende Klausel ist unwirksam, denn die Ausführungsart von Schönheits-reparaturen ist Sache des Mieters. „Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Der Mieter darf nur mit Zu-stimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abwei-chen.“ Diese Klausel ist nach dem BGH unklar und benachteilige den Mieter unangemessen. Ein Zustimmungsvorbehalt für jegliche Abweichung von der bisherigen "Ausfüh-rungsart" - beispielsweise die Wahl eines abweichenden Farbtons des Wand- oder Deckenanstrichs oder einer anderen Tapetenart würde den Mieter unangemessen in der Möglichkeit beschränken, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack ein-zurichten, ohne dass für eine so weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen ist.
• Abgeltungsklausel mit starrer Abgeltungsquote ( BGH Urteil vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06 - ) Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Miet-verhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsät-zen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovie-rungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (Abgeltungsklausel mit "starrer" Abgeltungsquote), ist unwirksam. Denn diese Klausel benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen. Da nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs formularvertragliche "starre" Fristenpläne zur Ausführung von Schönheitsreparaturen unwirksam seien (BGH Ur-teil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03), müsse dasselbe für Abgeltungsklauseln mit "starrer" Berechnungsgrundlage gelten.
• Schönheitsreparaturen mit starrem Fristenplan (BGH, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03) Nachfolgende Klausel ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters durch einen starren Fristenplan unwirksam. Denn diese legt dem Mieter ein Übermaß an Renovierungspflichten auf.
  "Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (…) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. …Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toi-lette - 2 Jahre, bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre."

Beispiel einer wirksamen Klausel

• Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der Schönheitsre-paraturen "in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jah-ren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen … spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten … spätestens nach sieben Jahren" durchzuführen sind, enthält keinen starren Fristenplan; sie ist deshalb nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. (BGH, Urteil vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04) Denn diese Klausel mache mit den Worten „in der Regel“ deutlich, dass auf die von den Lebensgewohnheiten eines Mieters abhängige Nutzung einer Wohnung abgestellt wird und daher keine starre Regelung vorliegt.